“Haran falta 10 años para volver a los precios maximos de vivienda de 2006”

“Haran falta 10 años para volver a los precios maximos de vivienda de 2006”
 Alberto Espelosín es el gestor de Ibercaja Sector Inmobiliario, un fondo de renta variable de los sectores constructor e inmobiliario. El fondo de Ibercaja Gestión logra en 2009 una rentabilidad del 48%, sólo superada en su sector a nivel mundial por un fondo de Fortis. El secreto ha estado en escapar del inmobiliario español y centrarse, sobre todo, en constructoras y concesionarias de todo el mundo. Ibercaja Sector Inmobiliario es un fondo con vocación global que compone su cartera mediante posiciones estratégicas.
Alberto Espelosín es director de Análisis de Ibercaja Gestión, gestora de fondos de inversión de la entidad de ahorro. Es profesor ayudante de ESADE y miembro del Instituto Español de Analistas Financieros.

-Ibercaja Sector Inmobiliario está compitiendo en rentabilidad con los mejores fondos del mundo de su categoría. ¿Cómo han conseguido estos resultados?
-Durante los últimos cuatro años, en la época de la burbuja, no estuvimos metidos en inmobiliarias de España. No sufrimos así los problemas que tuvieron luego muchos fondos del sector. Es un fondo global que invierte en todas las zonas del mundo. Esta diversificación constituyó una ventaja. Mientras las inmobiliarias subían en España, en otros sitios bajaban y se ponían a precios atractivos.
“La clave del rendimiento del fondo ha sido estar fuera del inmobiliario español”-Evitaron el sector inmobiliario de España…
-La parte española llegó a tener un peso nulo. Cuando estalló la burbuja en España, el fondo fue relativamente bien. Eso sí, sufrimos con las inmobiliarias europeas. En las inmobiliarias tenemos un 33% de la cartera, pero de España no hay, salvo una posición residual en Realia, del 1%. Fundamentalmente tenemos compañías de Alemania, Austria, Bélgica, Inglaterra, y sobre todo, de Estados Unidos y Japón. En España preferimos concesionarias, como Cintra. La construcción a nivel mundial representa un 25%, y tenemos posiciones del 2% en FCC y del 1% en ACS. Tenemos un 17% en cementeras, de manera muy diversificada, pero sobre todo en europeas como Hotchief y Lafarge.
-¿Realizan muchos cambios en la cartera?
-No hacemos trading con el fondo, sino que tomamos posiciones estratégicas. En marzo dimos un peso muy importante a las inmobiliarias europeas, lo que ayudó al buen funcionamiento del fondo. Hace un mes empezamos a adoptar posiciones defensivas. Compramos inmobiliarias con carácter defensivo, sobre todo REITs a nivel europeo.

-¿Cómo ve el futuro del sector inmobiliario?
En España, bastante mal. Falta hacer un ajuste importe. Los precios deberían bajar un 40% y no lo han hecho. Queda mucho stock de vivienda por liberar. Harían falta unos 10 años para ver los precios máximos a los que llegamos en 2006. En el mercado de oficinas sí hay un descuento importante en precios, pero la deuda española está creciendo y dificultará el ajuste. A las constructoras españolas no les afecta tanto gracias a su posicionamiento a nivel mundial. El resto del mundo tiene mejores perspectivas, porque sí hicieron su ajuste. Por ejemplo, el mercado inmobiliario de Estados Unidos está mejor: hay buenas oportunidades ya que está a precios razonables.
“Invertir en fondos de acciones inmobiliarias es más rentable que hacerlo en un fondo inmobiliario directo”-El fondo sufrió el año pasado una gran pérdida patrimonial que le llevó por debajo de los 3 millones de euros (el mínimo legal). Pero este año está creciendo mucho, gracias a su rendimiento. Además ¿han logrado captar muchas suscripciones?
-Sí. Ahora hay unos 5 millones de euros de patrimonio. Fue un fondo estrella durante el boom inmobiliario. Tras el mal momento, ha vuelto a coger tendencia de crecimiento. Es un fondo que ofrece garantía y seguridad, sobre todo gracias a su diversificación geográfica. En general, invertir en acciones inmobiliarias es más rentable a largo plazo que invertir directamente en activos. Ya se ha visto el problema que han tenido los fondos inmobiliarios (directos). Muchos han tenido que cerrar.
-¿Cree que la recuperación de los fondos de inversión es real?
-El panorama ha mejorado mucho. Todos los activos cotizados han subido. Con los tipos de interés tan bajos, los fondos siguen siendo muy atractivos, especialmente en renta variable o sectorial.

-¿Prevé que suban los tipos de interés este año?
-Creo que no. Habrá subida de tipos a finales de 2010, pero serán muy moderadas. No pienso que el Euribor supere el 2,5%.
“En el actual momento de mercado aconsejo sectores defensivos como alimentación, telecomunicaciones o farmacia”-¿Qué sectores y valores recomendaría para entrar ahora en Bolsa?
-En esta fase del mercado, yo optaría por valores defensivos de sectores como alimentación, telecomunicaciones o farmacia. En este sentido están bien compañías como France Telecom, Cintra o la estadounidense Wal Mart.
-¿Hemos salido ya la de la crisis?
-Para que la salida de la crisis sea sostenible es necesario que el consumo privado vuelva a tirar, lo que haría que subieran los salarios y se genere empleo. Para esto todavía hace falta mucho tiempo. Hay todavía un exceso de capacidad productiva. En esta crisis hay un elemento nuevo: hay unos excesivos déficit público y deuda que hay que pagar. Estos excesos dificultarán el consumo y harán la recuperación muy débil.